Vai vender casa? Não se esqueça da declaração!
A partir de abril de 2022 entra em vigor a nova Lei nº8/2022, que traz novas regras para os condomínios e para as transações imobiliárias.
Como é natural, vou debruçar-me sobretudo na parte da lei que tem impacto na transação imobiliária, isto é, na forma como a responsabilidade por dívidas ao condomínio é aferida na venda das frações autónomas.
Assim, a partir do dia 10 de abril de 2022, o proprietário de uma fração autónoma, que pretenda celebrar um contrato de alienação da sua fração, fica obrigado a apresentar uma declaração passada pelo Administrador do Condomínio. Nessa declaração terá de constar o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, especificando a sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento. Também, se se verificarem dívidas existentes, terá de vir especificada a respetiva natureza, os montantes, as datas de constituição e o seu vencimento.
Esta declaração passa a ser um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa. Torna-se assim mais fácil perceber se existem dívidas ao condomínio e garantir que alguém as assume.
De quem é a responsabilidade das dívidas ao condomínio?
A resposta é: depende! Com a nova lei, a responsabilidade pelas dívidas do condomínio é aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.
Assim, será o vendedor a assumir a responsabilidade pelas suas dívidas ao condomínio que já deveriam ter sido liquidadas, sendo da responsabilidade do novo proprietário todos os montantes que constituam encargos do condomínio que se vençam em data posterior à transmissão da fração, independentemente da sua natureza. O novo proprietário da fração autónoma só ficará com a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio se, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, declarar que prescinde da declaração do administrador. Neste caso, aceita a responsabilidade por qualquer dívida existente, mesmo que esta tenha sido vencida em data anterior à aquisição.
Tenha atenção também que, de acordo com a nova lei, o condómino vendedor é responsável pela comunicação da alienação da sua fração ao administrador do condomínio, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma. Esta informação deve conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso não o faça, fica responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos custos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
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Nota: A leitura deste post não dispensa a consulta de profissionais da área jurídica e/ou notarial.