Está a pensar vender a sua casa?
Então assegure-se que tem toda a documentação que vai precisar para evitar preocupações de última hora.
Eu, enquanto consultora imobiliária, gosto de assegurar que tudo está em condições antes de avançar para a venda. Há muitos problemas que, desde que detetados com tempo, são fáceis de resolver. Por isso aconselho a que faça o mesmo.
Assim, para vender o seu imóvel, vai precisar de ter a seguinte documentação:
CADERNETA PREDIAL
A Caderneta Predial, também designada por Certidão Matricial, é um documento emitido pela Autoridade Tributária essencial para a venda de um imóvel pois, será sempre exigida quer para o CPCV, quer para a escritura de compra e venda. Será também necessária caso os futuros compradores necessitem de crédito bancário ou se recorrer a Mediação Imobiliária.
É na Caderneta Predial Urbana que podem ser consultadas as informações fiscais sobre o imóvel, a titularidade do mesmo, e as suas características físicas: identificação do prédio, localização do imóvel, descrição do prédio, áreas do prédio e da fração, valor patrimonial tributário, elementos da fração, dados da avaliação.
Pode obter a caderneta predial de duas formas:
- De forma online, acedendo ao portal das finanças. Esta forma não tem qualquer custo e basta fazer o seu login (NIF e password) e clicar: cidadãos> Consultar> Imóveis> Património Predial. Selecione a caderneta predial do imóvel que pretende e guarde ou imprima para formato pdf (se fizer simplesmente o download vai surgir um ficheiro com a extensão .jsp que pode ser mais difícil de abrir sem o programa adequado).
- De forma presencial, numa Repartição de Finanças. Tem de se fazer acompanhar do seu cartão de cidadão e deve saber indicar o número da matriz do imóvel. Esta forma tem um custo associado.
CERTIDÃO DO REGISTO PREDIAL
A Certidão de Registo Predial (também designada por Certidão Permanente) é outro documento fundamental nas transações de imóveis. Emitida pela Conservatória do Registo Predial, é o “bilhete de identidade” do imóvel . Aqui podemos consultar todo o historial do imóvel, todos os registo feitos sobre este, incluindo os pendentes, informações relevantes sobre o imóvel, identificação dos titulares. É neste documento que poderá averiguar se existem encargos tais como hipotecas, usufrutos registados, registos provisórios ou pendentes e penhoras.
No caso de se tratar de um prédio em propriedade horizontal, em que há várias frações com registo independente, a Certidão divide-se em duas partes: A parte Genérica, onde encontramos todas as informações relativas ao prédio, e a Unidade de Alojamento, onde está a informação apenas da fração em causa.
Este documento tem uma validade de 6 meses e pode ser obtida quer presencialmente numa Conservatória do Registo Predial, com um custo de 20€, quer através do site www.predialonline.pt, com um custo de 15€. Durante o período de validade da Certidão Permanente, pode consultar a informação sobre o imóvel no Predialonline, através do código de acesso que a mesma tem, e verificar se houve alguma alteração nos registos.
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
É um documento emitido pela Camara Municipal, que indica qual é a finalidade para a qual um determinado edifício se encontra destinado (ou seja, se é para habitação ou para fins que não este).
Esta licença é obrigatória para todos os edifícios ou frações que tenham sido construídos após 7 de Agosto de 1951, altura em que entrou em vigor o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). Todavia esta isenção pode não se verificar se o edifício tiver sido reconstruído ou tido obras de ampliação.
Para a escritura de compra e venda, deverá apresentar o documento original da Licença de utilização ou a certidão que prova a sua dispensa (se for o caso). Se não tiver o documento original, poderá obtê-lo nos Serviços de Urbanismo da Câmara Municipal a que pertence o imóvel. Algumas Câmaras Municipais, como por exemplo a de Lisboa, permitem que o pedido seja feito de forma online. Este pedido de obtenção da certidão de Licença de Utilização, ou da sua dispensa, tem um custo associado e varia consoante o Município.
CERTIFICADO ENERGÉTICO
Se vai vender um imóvel, ou até mesmo arrendar, saiba que este documento é obrigatório desde o momento em que promove a sua venda, independentemente de recorrer a Mediação Imobiliária ou optar por vender sozinho. A falta deste documento está sujeita a multa, que pode variar entre 250€ e os 3740€ caso seja um particular, e os 2500€ e 44890€ no caso de ser uma empresa.
O certificado energético tem como principal objetivo avaliar a eficiência energética do imóvel e distinguir os imóveis que são energeticamente mais eficientes dos restantes.
A eficiência energética varia entre a classificação A+ e a F, em que a A+ representa um desempenho energético mais elevado, permitindo uma maior poupança energética, e F significa que o imóvel tem reduzida eficiência energética.
O certificado energético só pode ser obtido por um perito certificado pela ADENE (Agência para a Energia) e vai precisar de ter a Caderneta Predial Urbana, a Certidão Permanente, a Ficha Técnica da Habitação (nos casos em que a Licença de Utilização é posterior a 30 de Março de 2004) e a planta do imóvel (se não existir, é normal o técnico faze-la, apesar de às vezes ter um custo acrescido).
O certificado energético tem a validade de 10 anos para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços.
Os seguintes documentos, em algumas situações, também são fundamentais para que a venda da sua casa se realize sem problemas. Então vejamos o que são e para que servem.
FICHA TÉCNICA DE HABITAÇÃO (FTH)
Se a sua casa é posterior a 30 de Março de 2004, então este documento é de certeza obrigatório para a venda do seu imóvel e deverá ter-lhe sido entregue no momento da escritura de compra e venda, já que é nesse momento que é feita a entrega do original da FTH ao comprador.
A Ficha Técnica de Habitação é o documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
A FTH foi criada com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado.
A FTH é exigida para os prédios que tenham sido edificados ou que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de 2004, data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.
A FTH não é exigida nos seguintes casos:
a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;
b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão."
A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efetivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (exceto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada (fonte: IMPIC).
DIREITOS DE PREFERÊNCIA
O direito de preferência dá prioridade a uma entidade pública na compra e venda de um imóvel, mantendo o mesmo valor e as mesmas condições acordadas com outro comprador.
A localização do seu imóvel pode ditar que a Câmara Municipal respetiva tenha legitimidade legal para exercer o direito de preferência na compra pois, pode estar localizado numa área protegida ou numa área de reabilitação urbana. O mesmo pode acontecer com a Direção Geral do Património Cultural (DGPC), caso o seu imóvel esteja classificado ou em vias de o ser.
Assim, se está a pensar vender o seu imóvel, pode ter de pedir às entidades com direito legal de preferência, que manifestem a sua intenção de exercer ou não esse direito, em função dos elementos essenciais do negócio que pretende realizar. Em Lisboa, por exemplo, há uma grande parte do concelho que está sujeita a esta obrigação. Assim, na dúvida, se não quiser ter problemas ou surpresas de última hora, poderá preferir colocar o anúncio para o exercício do direito legal de preferência e fica desobrigado a confirmar a situação do seu imóvel nas várias entidades públicas.
Para fazer o anúncio para o exercício do Direito Legal de Preferência pode faze-lo através da Casa Pronta e tem um custo de 15€. O anúncio fica disponível para consulta pelas entidades públicas titulares de direitos legais de preferência que, através deste site, podem manifestar a sua intenção de exercer ou não aquele direito. Através da funcionalidade Consulta de Estado do Pedido poderá consultar o seu anúncio para saber se alguma entidade pública manifestou intenção de exercer ou não o direito de preferência sobre o imóvel que pretende transmitir.
Depois da colocação do anúncio (e respetivo pagamento), as entidades públicas têm 10 dias úteis para informar sobre se pretendem usar o seu direito de preferência sobre o imóvel. Se não houver nenhuma resposta ao anúncio, pode seguir com a venda do imóvel.
O serviço online evita deslocações a cada entidade e o pagamento de certidões negativas.
Atenção, que no caso dos pressupostos de venda se alterarem (por exemplo, uma alteração da área proveniente do pedido de correção de áreas, uma alteração no valor do negócio, os compradores mudarem, etc) terá necessariamente de fazer um novo pedido.
CERTIDÃO TOPONÍMICA
Consiste num documento autenticado que certifica a toponímia, a numeração de prédio(s) e/ou a freguesia, bem como a eventual correspondência entre os elementos atuais e elementos anteriores, verificados no local ou registados em entidades oficiais.
Assim se vai vender a sua casa, e se verifica que há uma desconformidade nos elementos dos vários documentos do imóvel necessários para a escritura de compra e venda, então vai necessitar de solicitar uma Certidão Toponímica de forma a atestar qual a morada correta e atual do imóvel, eventuais mudanças no nome da rua, número de polícia, lote ou mesmo alteração de freguesia. Se essas alterações não constarem na documentação, é muito provável que o Cartório não realize a escritura de compra e venda sem a certidão Toponímica.
Geralmente, o pedido de certidão toponímica é obtido nos serviços de urbanismo da Câmara Municipal a que pertence o imóvel. Pode ser solicitado presencialmente na respetiva Câmara Municipal, ou online no site da mesma, ou através de atendimento telefónico.
Segundo o Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, a emissão da certidão toponímica é um ato gratuito quando se tratam de alterações toponímicas não dependentes da vontade dos interessados. Ou seja, nos casos em que a denominação da rua é alterada por iniciativa da Câmara Municipal, não é cobrado qualquer montante ao requerente pela certidão de toponímia. Nos restantes casos, o valor aplicável depende do Município do imóvel e trata-se de uma Taxa Municipal.
O prazo para a emissão da certidão varia de Município para Município e normalmente leva entre 10 a 30 dias.
DISTRATE DE HIPOTECA
Se recorreu a crédito bancário aquando da compra do seu imóvel e ainda possui um crédito à habitação sobre o mesmo, irá precisar cancelar a hipoteca que recai sobre o seu imóvel para poder vende-lo livre de quais ónus ou encargos associados a hipotecas. Para isso vai precisar de tratar do distrate de hipoteca.
O Distrate de hipoteca é o documento que o banco emite, quando a dívida relativa ao crédito habitação é totalmente paga, onde o Banco declara que a hipoteca se extinguiu e que a dívida do crédito à habitação (de que a hipoteca servia de garantia) está extinta, e por isso deixa de ter quaisquer direitos sobre o imóvel. Este documento servirá de prova junto do notário, solicitador ou advogado que preside à escritura, que no momento da transmissão do imóvel não existe nenhuma hipoteca associada.
Habitualmente, o pagamento do valor em dívida é feito no momento da escritura, altura em que o comprador entrega um cheque bancário ou visado ao proprietário com esse propósito. O distrate de hipoteca terá que ser pedido ao banco onde tem o seu crédito habitação, com uma antecedência de pelo menos 10 dias úteis da data da escritura, e terá de informar qual o dia, hora e local exatos em que a mesma ocorrerá. Essa informação é fundamental para que o Banco tenha um representante no ato com esse documento, e também para que possa calcular o montante em dívida exato ao dia em que a dívida será saldada . Se o valor de venda do imóvel for superior ao valor da dívida, o comprador entregará essa diferença ao proprietário, mas se for inferior é da responsabilidade deste último assumir o pagamento da diferença ao Banco. Caso opte por pagar o valor em dívida com capitais próprios, poderá pedir o distrate quando entender.
Estes são os documentos mais comuns, que normalmente são precisos caso pretenda vender o seu imóvel. É claro que, em algumas situações mais específicas, podem vir a ser precisos mais documentos, como por exemplo a habilitação de herdeiros e respetivo Imposto de Selo (IS), a certidão de nascimento, ou outros ainda mais específicos.
É por isso que, quando angario um imóvel, o meu departamento jurídico passa a pente fino toda a documentação. Assim, no dia da escritura tudo decorrerá sem problemas e vendedores e compradores sairão satisfeitos.
Espero ter sido útil na explicação dos documentos que precisará para vender o seu imóvel. Se pretender algum esclarecimento ou ajuda entre em contacto comigo, que eu terei todo o gosto em ajudar a perceber.
Nota: A leitura deste post não dispensa a consulta de profissionais da área jurídica e/ou notarial.
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