Desde o dia 7 de outubro de 2023 está em vigor a Lei 56/2023 de 6 de outubro, que implementou o Programa Mais Habitação, e através da qual são introduzidas significativas alterações no setor do imobiliário e da habitação. Na newsletter de hoje vou apenas falar-lhe das medidas do programa que têm impacto nos arrendamentos, pois têm-me chegado muitas dúvidas a esse respeito. Gostava de realçar que os acontecimentos políticos desta semana deixam-nos muitas dúvidas sobre o que nos reserva o Orçamento de Estado para 2024 e se isso terá impacto nas medidas do Programa.
Que limitações existem à subida da renda de novos contratos de arrendamento para fins habitacionais?
O valor da renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos (anteriores a 7 de outubro de 2023) não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicando o coeficiente de 1,02. Ou seja, a negociação do valor das rendas dos novos contratos está condicionada, não podendo exceder 2% relativamente à renda anterior.
Esta limitação aplica-se aos novos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos no Programa de Arrendamento Acessível (Decreto-lei n.º 68/2019 e Portaria n.º 176/2019). No caso dos contratos com valor inferior às rendas consideradas no arrendamento não se aplica esta limitação de 2%.
Quando é admissível existirem aumentos de renda superiores a 2%?
É possível existirem aumentos superiores a 2% nas seguintes situações:
1.Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sofrido as atualizações legalmente permitidas, podem ser aplicados ao valor da renda inicial os coeficientes anuais de atualização dos três anos anteriores. Neste caso, o coeficiente de atualização a considerar para o ano de 2023 é de 1,0543 – ou seja, um aumento equivalente a 5,43%.
2. Quando o imóvel tenha sofrido obras de remodelação ou restauros profundos, devidamente atestados pela Câmara Municipal, pode acrescer à renda inicial do novo contrato de arrendamento o valor relativo às despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.
Com o programa Mais Habitação, os senhorios vão ter um alívio nos impostos pagos sobre os rendimentos prediais. Se os senhorios não optarem pelo englobamento, os rendimentos provenientes das rendas passam a pagar uma taxa de Imposto sobre o Rendimento Singular (IRS) de 25%, em vez dos atuais 28%, para os contratos de arrendamento para habitação permanente com duração inferior a 5 anos.
Para contratos entre 5 e 10 anos a taxa desce para 15% e por cada renovação com igual duração é aplicada uma redução de 2% (até ao limite de 10%).
Nos contratos de arrendamento com duração entre 10 e 20 anos, a taxa autónoma desce para 10%. Para um prazo superior a 20 anos, a taxa baixa para 5%.
E como ficam as rendas antigas?
Os contratos de arrendamento anteriores a 1990 que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) também já não vão transitar. Em contrapartida, procede-se à definição das medidas fiscais de compensação, a aplicar a partir de 2024, incluindo isenção de IRS e de IMI.
E em 2024 como serão atualizadas as rendas de contratos em curso?
Depois de em 2023 o Governo ter limitado o aumento das rendas a 2%, agora decidiu permitir que a atualização anual das rendas siga o indicador de inflação, tal como prevê a legislação em vigor. Logo, o aumento das rendas previsto para 2024 será de 6,94% e aplica-se aos contratos em curso. A atualização da renda não é obrigatória e só pode ocorrer quando o contrato vigore há mais de um ano (desde que se cumpra um pré-aviso de 30 dias).
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Nota: Os conteúdos deste post têm objetivos meramente informativos e não devem substituir o aconselhamento profissional legal, jurídico, fiscal ou de outros serviços específicos.