A venda de uma casa, mesmo que não tenha gerado lucro, tem sempre de ser declarada no IRS do ano correspondente à transação. Assim, se durante 2022 vendeu uma casa tem de declarar a transação na declaração de IRS cuja entrega decorre entre 1 de abril e 30 de junho de 2023.
Normalmente, o preço de venda de uma casa é superior ao de compra, o que gera as chamadas mais-valias (lucro resultante da transação). Só este lucro é que é tributado em IRS pelo que se houver prejuízo não há lugar a tributação.
Como declarar a venda?
Para declarar a venda de uma casa, preencha o Anexo G do Modelo 3 do IRS, se o imóvel tiver sido comprado depois de 1 de Janeiro de 1989, ou o Anexo G1 se tiver sido comprado antes dessa data.
As mais-valias geradas pela venda de um imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS, estão automaticamente livres de imposto.
Como calcular as mais-valias de imóveis ?
A fórmula para calcular as mais-valias na venda de uma casa tem em conta vários fatores:
Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda*) – Despesas e encargos
* Coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados durante o ano de 2022. Utilizar o do ano da compra da casa.
São considerados como despesas e encargos:
- as despesas tidas com a venda (por exemplo: certificado energético, comissão paga à imobiliária, e outros gastos que sejam necessários para efetuar a venda);
- as despesas com a aquisição da casa vendida (por exemplo: custos com a escritura, o registo predial e os impostos aplicáveis, como o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS);
- as despesas com a valorização da casa (obras de melhoria e de conservação da casa realizadas nos últimos 12 anos; eletrodomésticos fixos como exaustores, ar condicionado, caldeiras, alarmes de segurança ou painéis solares).
Nota: As despesas apresentadas devem estar devidamente comprovadas, pois pode ser exigida a sua prova. No caso da comissão de mediação imobiliária, além do respetivo recibo, é necessário que, na escritura de venda, seja mencionado que a transação foi efetuada com recurso a intermediação imobiliária.
Em regra, apenas 50% das mais-valias geradas na venda de uma casa estão sujeitas a imposto (se o vendedor for residente fiscal em Portugal) e a taxa a aplicar irá depender do seu escalão de IRS, já que a mais valia apurada é englobada no seu IRS.
Vai reinvestir o valor da venda?
Se o imóvel que vendeu era para Habitação Própria Permanente (HPP) e se o imóvel em que irá reinvestir o valor da venda for para o mesmo fim (HPP), tenho boas notícias para si: deixa de ser alvo de tributação.
Mas atenção, só é possível beneficiar desta isenção se comprar a casa nova nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses a seguir à venda do imóvel que gerou a mais-valia. Note que para ter total isenção de tributação sobre as mais-valias tem que reinvestir o valor da venda e não apenas as mais-valias! Não se esqueça que na declaração de IRS tem de declarar a intenção de reinvestimento para que não lhe seja já aplicada a respetiva tributação da mais-valia.
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Nota: A leitura deste post não dispensa a consulta de profissionais da área jurídica, fiscal, e/ou notarial.